胜诉案例｜北京诚辩律师事务所：击破格式条款陷阱，为68户业主追回逾期办证违约金428万元

“住了三年多的房子终于拿到房产证，还追回了逾期办证的违约金，悬着的心总算落地了！”近日，由北京诚辩律师事务所代理的某学府华庭小区68户业主集体诉某地产开发公司商品房预售合同纠纷案顺利执结，68户业主不仅全部拿到了不动产权证书，还共同追回逾期办证违约金428万元。该案中，开发商以“补充协议约定违约金上限0.2%”“逾期系施工方纠纷所致”为由拒绝足额赔偿，诚辩律所凭借精准的证据梳理、严谨的格式条款效力认定及法律论证，成功突破开发商多重抗辩，实现全额胜诉，彰显了律所在商品房交易纠纷领域的专业实力与守护业主群体权益的责任担当。

一、案件背景：交房多年证难办，开发商推诿拒担责

2020年，某学府华庭小区68户业主陆续与某地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买该小区商品房，房屋总价从280万元至560万元不等。合同主文明确约定：开发商应在房屋交付后360个工作日内完成楼栋首次登记（大产证），并协助业主办理不动产权证书；若逾期未办理，按已付购房款日万分之一标准支付违约金。同时，合同补充协议中载有一条小字条款：“逾期办证违约金累计总额不超过已付购房款的0.2%”。业主们均按约足额支付了购房款，开发商于2021年12月完成房屋交付。但直至2024年8月，开发商才取得涉案楼栋大产证，距离交房已远超360个工作日，导致业主们迟迟无法办理个人不动产权证书，不仅影响房产交易、子女入学等权益，部分业主的积分落户计划也被迫搁置。期间，68户业主多次联合向开发商交涉，要求尽快办证并支付违约金，但开发商始终以两点为由拒绝：一是补充协议已约定违约金上限0.2%，即便逾期也仅需支付数千元赔偿；二是逾期系与施工方存在纠纷、施工方拒绝配合竣工验收备案所致，属于第三方原因，开发商无主观过错，不应担责。协商无果后，68户业主共同委托北京诚辩律师事务所提起诉讼，要求开发商协助办理不动产权证书，并按合同主文约定的日万分之一标准支付逾期办证违约金。

二、办案难点：格式条款抗辩+第三方原因推责，维权阻碍重重

接受委托后，诚辩律所迅速组建专项律师团队，结合群体性纠纷的特点开展全案梳理，发现该案存在两大核心难点：一是格式条款效力认定难，开发商以补充协议约定的“违约金上限0.2%”作为抗辩依据，该条款是否有效直接决定业主能获得的赔偿金额，而实务中此类格式条款的效力认定需精准把握法律边界；二是违约责任主体认定难，开发商主张逾期系第三方施工方所致，试图以“不可归责于己方”为由免责，需明确合同相对性原则下的责任承担规则；三是群体性纠纷协调难，68户业主诉求一致但案件细节存在差异，需统筹梳理证据、统一维权策略，同时保障每位业主的合法权益。

三、专业攻坚：证据固化+格式条款否定+精准论证，突破维权困局

针对案件难点，诚辩律师团队秉持“证据为王、精准施策”的核心思路，制定了“证据统筹梳理+格式条款效力否定+违约责任精准认定”的三维攻坚策略，稳步推进维权工作。第一步，统筹梳理证据，锁定违约核心事实。团队指导68户业主系统整理个案材料，形成统一的证据体系：一是各户的《商品房预售合同》《补充协议》，明确合同主文与补充协议的条款冲突点；二是购房款支付凭证、交房确认单，证明业主已全面履行合同义务，开发商已完成交房但未按期办证；三是业主与开发商的沟通记录（函件、微信群聊、面谈录音等），固定开发商以“补充协议上限”“第三方原因”拒绝担责的事实；四是涉案楼栋大产证取得时间证明，精准核算各户逾期办证天数，为违约金计算提供依据。同时，团队通过法院调取了开发商与施工方的纠纷材料，证实该纠纷并非不可预见、不可克服，开发商未及时采取补救措施，存在明显过错。

四、胜诉结果：格式条款无效，开发商全额赔偿+协助办证

第二步，否定格式条款效力，突破赔偿上限障碍。团队结合《民法典》第496条、第497条关于格式条款的规定，精准论证补充协议中“违约金上限0.2%”条款无效：一是该条款系开发商为重复使用而预先拟定，未与业主协商，属于典型的格式条款；二是开发商未对该条款采取加粗、高亮等显著提示方式，业主签订合同时未被告知该条款的核心内容，未充分知晓权利义务减损后果；三是该条款显著减轻开发商的违约责任，限制业主的主要赔偿权利，导致双方权利义务严重失衡，违背公平原则。同时，合同主文约定的“日万分之一”违约金标准，符合司法实践中商品房逾期办证纠纷的主流认定标准，不存在过高情形，应作为赔偿依据。第三步，明确违约责任主体，驳斥第三方原因抗辩。团队围绕合同相对性原则展开严谨论证：开发商与业主签订的《商品房预售合同》合法有效，开发商负有按期办证的合同义务，该义务具有相对性，不受第三方因素影响；开发商与施工方的纠纷属于另一法律关系，即便逾期与施工方有关，也系开发商自身经营风险，不能作为对抗业主的免责事由，开发商应先行向业主承担违约责任，再另行向施工方追偿。此外，团队指出，开发商在与施工方产生纠纷后，未积极采取替代方案推进竣工验收备案，放任逾期状态持续，主观过错明显，应承担全部违约责任。法院经审理，全面采纳了诚辩律师的代理意见，认为开发商未按合同约定期限协助业主办理不动产权证书，已构成根本违约，应承担违约责任。关于补充协议的违约金上限条款，因属于未提示说明的格式条款，且权利义务严重失衡，依法认定无效；第三方原因不能免除开发商对业主的合同责任。结合各户逾期天数及已付购房款金额，法院最终作出判决：1. 被告某地产开发公司于判决生效后15日内，协助68户原告办理各自名下的不动产权证书；

五、案例启示：逾期办证维权，警惕格式陷阱，把握核心要点

被告按各户已付购房款日万分之一的标准，向68户原告支付逾期办证违约金（共计428万元）；3. 被告承担本案全部案件受理费。判决生效后，诚辩律师团队第一时间跟进执行进度，协助业主向法院申请强制执行。一方面督促开发商尽快提交办证所需材料，协调不动产登记部门加快办证流程；另一方面推动法院核查开发商财产线索，确保违约金足额支付。最终，68户业主均顺利拿到不动产权证书，428万元违约金也全额执行到位，案件圆满落幕。本案是典型的商品房逾期办证群体性纠纷，其中开发商利用格式条款限责、以第三方原因推责的情形在实务中极为常见。北京诚辩律师事务所办案律师表示，该案的胜诉为业主群体开展逾期办证维权提供了重要指引：1. 警惕合同格式陷阱：签订购房合同时，务必仔细审阅补充协议等附件内容，重点关注违约金、办证期限等核心条款，若发现“违约金上限极低”“责任减免”等不公平格式条款，应要求开发商修改，未修改的需在签订时留存异议证据。2. 明确责任不可转嫁：开发商以“第三方纠纷、政府政策调整”等为由推诿办证责任时，业主需明确合同相对性原则，只要逾期系开发商原因所致，无论是否涉及第三方，开发商均应承担违约责任，不可免责。3. 群体维权注重统筹：遭遇群体性逾期办证纠纷时，可通过业主委员会或推选代表集中维权，委托专业律师统筹梳理证据、制定统一策略，既能提升维权效率，又能确保裁判尺度统一，最大化维护全体业主权益。北京诚辩律师事务所始终深耕房产纠纷领域，秉持“诚信立所、精准施策、高效维权”的执业理念，凭借丰富的群体性纠纷处理经验、严谨的法律论证能力及高效的执行跟进能力，已成功为众多业主化解逾期办证、逾期交房、房屋质量等难题。未来，律所将继续以专业法律力量，为百姓“安居梦”筑牢法治屏障。